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电梯加装表决比例如何定?最新《民法典》告诉你
专栏:公司新闻
发布日期:2021-01-09
阅读量:70
作者:品牌推广部
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《民法典》对业主大会应参与表决的业主人数占比与专有部分面积占比作出了明确的规定,“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”
电梯给现代人生活中带来了便利,但2000年之前的老旧小区则没有这种便利,住在旧区中高层的居民上下楼尤为不便,尤其是年事已高的老人,生活质量因此大受影响。老楼旧房“加梯”改造成为迫切的需求,但是要加装电梯,仍面临诸如“资金难”、“协调难”等现实难题。


                           
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《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行,对加装电梯有何影响?请看:


旧法规定



《中华人民共和国物权法》(下称“《物权法》”)第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:

 

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 

按第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意




新法规定



《民法典》第二百七十八条规定:“下列事项由业主共同决定:

 

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 

 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。




分  析



根据《中华人民共和国立法法》第八十八条的规定,法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。如果现行既有住宅加装电梯管理办法中关于业主表决比例的规定与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定不一致的,从2021年1月1日起,既有住宅增设电梯的业主表决比例应依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行,即业主申请增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。




现状



全国各地既有住宅加装电梯政策不一。一些地方对既有住宅加装电梯实行“一票否决制”,居民意见不一成为既有住宅加装电梯的最大障碍。

 

然而,少数住户持消极态度甚至反对意见,从法律上讲并不必然影响对既有住宅加装电梯工程的推进。


◆既有住宅增设电梯的,应当由该单元房屋专有部分 面积占比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分 面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面签署同意意见。

 

◆既有住宅增设电梯应当充分听取该单元全体业主的意见,尤其应听取该单元增设电梯后可能受到通行、采光、通风、噪声等直接影响的利益相关方的意见。增设电梯 拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分业主同意。




影响因素



《民法典》同意比例下降的前提是“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。

 

《物权法》对应参与表决的业主人数占比及专有部分面积的占比是没有规定的,一般决定事项只要过半数的业主及专有部分面积同意即可,如选举业主委员会、聘请和解聘物业公司等。 

 

《民法典》对业主大会应参与表决的业主人数占比与专有部分面积占比作出了明确的规定,“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”

 

换句话说,如果有三分之一以上的业主人数或专有部分面积不参与表决,则即使同意的业主人数和专有面积都超过半数,业主大会仍然不能形成有效的决议。

 

由此可见,参与表决的人数占比尤为重要


为推进加装电梯,按照一些顺利加装电梯单元的习惯做法,对一楼住户可不要求分担任何费用,对其他楼层暂时不参与的住户,可采取暂不发放电梯乘坐卡的办法,允许其今后补缴费用后再使用电梯。


对少数业主以所谓影响通风、采光、安全隐患、房价贬值等不同理由诉请阻止加装电梯的,人民法院应做好调解工作,或驳回其诉讼请求。



综合来源:电梯标准法规、质量云 

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